前段时间，重庆各小区业主群内，物业费不超过1.9元/㎡的讨论才刚刚落下帷幕。如今，一份关于重庆2022最新基准地价的文件，又炸开了锅。

“本小区为1级住宅用地，未来有希望，不着急卖房的人，可以先等等。”江北嘴某业主群已经讨论开来。

3月31日，重庆市规划和自然资源局在官方网站公布了更新后的中心城区国有建设用地使用权基准地价表及各用途土地级别图，于4月1日起施行。该通知一共59页，在用途划分、土地级别、基准地价水平等方面进行了调整。其中，住宅用地最为引人关注。

(相关资料图)

在即将进行第一次土拍的当下，官方对重庆的土地价值进行新的排序，又有什么隐喻呢？

7年后

重庆再度调整基准地价

所谓基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

这也是一项反映土地价值水准、体现城市发展情况的关键指标。

千禧年以来，重庆分别于2002年、2016年、2022年发布了基准地价。

市规划自然资源局相关负责人表示，中心城区目前实施的国有建设用地基准地价为2016年版本，近年来在评估和确定土地有偿供应底价、培育和发展土地市场、合理配置土地资源等方面发挥了重要作用。但随着近年来我市经济社会快速发展、城市品质提升和规划实施、交通和市政等基础配套设施的不断完善，各区域地价水平已发生较大变化，现行基准地价已不能适应当前工作需要。因此，有必要对2016年版基准地价进行评估更新。

先来看数据：

2016年彼时，住宅用地分为14个级别，一级基准地价为2420元/㎡，二级基准地价为2060元/㎡，三级为1700元/㎡……十四级为210元/㎡。

2023年此时，住宅用地分为7个级别，一级基准地价为12280元/㎡，二级为9100元/㎡，三级为6620元/㎡，四级为4450元/㎡，五级为3080元/㎡，六级为1530元/㎡，七级为950元/㎡。

（2023年重庆市中心城区城镇国有建设用地使用权基准地价表）

此次文件的出台，最大的意义还在于稳地价。

“此次更新客观反映了区域土地价值，顺应了我市经济社会发展水平、城市品质提升和土地价值显化，符合土地和房地产市场实际，有利于稳定市场预期，促进土地市场平稳健康发展。”中国土地学会常务理事兼副秘书长、西南大学杨庆媛教授表示。

也有业内人士指出，新基准地价表的设定，从源头上杜绝了贱卖土地、降价卖地的行为，纠正去年二三批次土拍降价卖地方式方法。不仅保护了土地作为重要的国有资产再也不会轻易流失，还能进一步稳定市场，提高市场预期！

这些红得发紫的地区，

有你们小区吗？

在住宅方面，这7级住宅用地又是如何划分的呢？你们家的小区属于哪个级别呢？

住宅用地1级：

住宅用地2级：

住宅用地3级：

住宅用地4级：

住宅用地5级：

住宅用地6级：

住宅用地7级：

可以看出，一级住宅用地基本集中在解放碑、杨家坪、沙坪坝、观音桥-江北嘴、南坪-南滨路，也就是两江四岸核心区和传统的5大商圈；

二级住宅用地主要集中在内环以内，还有人和、汽博、中央公园、大学城等城市副中心的核心区域；

三级住宅用地在内环外面，是多个城市副中心的外围，还包括巴南和大渡口的一些位置。

（资料图片）

别光看基准价，

市场评估价更重要

一直以来，重庆因独特的山水地貌，使得城市和商圈朝着“多组团、多中心”的空间格局发展，这有利于城市和商圈业态的多样性。

但从新版基准地价来看，重庆的核心区与新兴发展区，已经形成明显的地价差。

以中央公园为例，中央公园一环为二级土地，按照基准地价，楼面价参考为9100元/㎡；中央公园的南边、东边和西边，是三级土地，楼面价参考为6620元/㎡；中央公园的北边，则是4级土地，楼面价参考为4450元/㎡。

但实际上，当下被划为4级土地的中央公园北的地价最高。特别是在2021年，区域内地价以1.3万+成交的土地超6个。

如此来看，中央公园北以后难道要没落了？

“基准地价，是一个基础的参考价格，它并不是最终的成交价格。”在重庆领域机构董事、总经理刘兵看来，并不能一概而论。

以中央公园北为例，目前这片区域依然是开发商比较看好的区域。以合能2021年拿下的中央公园北地块为例，当时的起始地价也在9200元/㎡左右，周边的土地，自然也不会差异太大。

此外，通知中也提出了修正系数。也就是说，还可以根据待估宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，从而拉高扯低地价的高低。

比如，针对1-2级住宅用地，可以根据地块的繁华程度、交通条件、公用设施以及地块的个别因素进行调整。

而这只是多项修正系数中的其中一项。除了区域和个别修正因素，还包括物业持有条件修正、容积率修正、年期修正等。结合多项修正体系的严谨，最终会让每块地的价格设定更贴合市场。

这就如前段时间大家热议的1块9物业费般，除了标准价，还有市场调节价。

地价也是如此，土地出让成交价格是由基准地价和市场评估价两个因素决定的，而市场评估价更为重要。

基准地价上涨5倍！

重庆房价完全被低估？

从此次调整来看，7年时间，住宅的基准地价最高档上调了约5倍。

虽然基准地价是基于过去的发展，是对未来一段时间内地价的指导。

2021年，成都公布土地基准价，一级居住用地由2017年的8100元/㎡上涨到12375元/㎡，新房成交价格较2018年上涨38%。

2018年，武汉一级土地的土地基准价上调至9900元/㎡,较2014年上涨42%，而房价较2014年的涨幅为29%，土地较2014年的涨幅为31%。

按照国际惯例，基准地价调整一般都会带动土地公开出让价格上涨5%-7%，从实际情况看，将带动土地成交价上涨20%-30%，带动房价上涨约30%-40%。

这是一则近十年来重庆中心城区住宅市场的年度走势图。

在2016年调整基准地价后，当时的房地产市场走向一片大好，一直持续到2018年成交达到顶峰。

2023年再次调整基准地价，也会上演当时的盛况吗？

从房价来看，2016年商品住宅成交均价为建面7126元/㎡，2022年商品住宅成交均价为14677/㎡，涨幅超2倍。

如果按照“楼面价格X2.2=新房”的价格公式来计算，当下重庆的土地价格基本锁定为3/2/1.5/1格局。也就是说，一级住宅用地的房子，房价应该在3万上下。

但是，目前的实际情况，还是有一定的差距的。

成都2021年公布的土地基准价中，一级居住用地上涨到12375元/㎡。和重庆12280元/㎡的最高基准价差异并不大，但房价的差异确实也很大。

此次调价后，是否也意味着，重庆房价完全被低估了呢？

（资料图片）

房价是市场行为，取决于市场供需关系。但结合重庆最近一系列的变化来看，积极正面的信号也变得越来越多。

首先是土地供应，重庆2023年中心城区住宅用地年度供应计划为334公顷，约合5010亩（2016年住宅用地成交约1061公顷，约15910亩），大幅缩减。在土地供应“缺货”背景下，重庆房地产市场或将被动进入涨价回升周期。

此外，随着成渝地区双城经济圈被确定为“一号工程”、“西部陆海新通道”被提升到一个新的水平、国资委主导下的央地合作、26个国家和地区的高级别外交官集体来渝等来看，重庆蓬勃向上的“精气神”越来越明显，整体经济实力将稳步向前，前途看好，未来可期。

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